不動産投資についてのしげぞうの今までの活動をレポートします。

まずは不動産投資セミナーに参加しました。
しげぞうは、不動産投資に関してはまったく素人でしたので、大変勉強になりました。
いつか、資金を作って、投資用の不動産を手に入れる、と、かたく決意しました。

セミナー後の交流会では、意識の高い方たちとお話することができました。
金持ち父さん業界？で有名な方たちも何人かいらしてました。

他に、物件を探すために、知り合いの不動産屋さんの社長さんとお会いして
お話を伺いました。現実の世界は・・・ですね。


不動産投資セミナーレポート
知り合いの不動産屋さんを直撃レポート
追加情報です

【不動産投資セミナーレポート】

第１章 不動産市場の現状

　・地価は１１年連続下落

　　商業地に比べ住宅地は比較的下落が緩やかだが、政策の影響によるもので
　　（金利緩和や住宅ローン）本来は、商業地と変わらない下落率である。

　　・地価公示価格の２極化

　　【都内】
　　　下げ止まり・・・ M区・C区・S区・S区・M・T区
　　　まだ下がる・・・ A区・K区・A区・K区・I区
　　【地方】バブル期にあまり影響を受けなかった地区の価格は上昇傾向にある。
　　　上昇・・・・・・・ T県・O県
　　　取引なし
　　　　or投売り・・・ T県・O県・H県・A県

　　◎地域全体の公示価格を確認する。あくまでも目安だが重要

　・金余り
　　　投資をしたいが、何に投資していいかわからないという状況。
　　　講師も、物件選びから全て任されることがあるとのこと。

第２章 不動産投資の特徴

　・インカムゲイン（利子・配当による利益）が見込める
　　　他の投資（現金・預金口座・外貨貯金、株・債権、金・商品）は、
　　　ほとんどがキャピタルゲイン（売却益）を狙う投資。
　・実体があり、利用ができる。
　・固有のもの。他に１つとして同じものがない。

第3章 不動産投資　７つのメリット

　１．少ない自己資金でも始められる

　　物件価格の９割はローンが組める。

　２．お金を生み出すマシンを持てる

　　預貯金よりも利率が良い。

　３．節税効果がある（但しこの為にはやらない。おまけと考えること）

　　減価償却費（費用科目）によって見た目の収入が減る。（課税対象額が減る）

　４．生命保険代わりになる

　　ローンを組んだ場合、自分が死んだ時は支払いが完了する。

　５．年金代わりになる

　　不労所得

　６．相続対策

　　課税対象の評価率が低い 不動産は４／１０
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　現金や預貯金は１０／１０

　７．インフレヘッジができる（ﾊｲﾊﾟｰｲﾝﾌﾚは無い？講師談）

　　インフレ時は不動産投資はお得。 現金は価値が　↓
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　家賃は価格が　↑
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産の価値は↑

第４章 不動産投資　７つのリスク

　１．空室

　　人気のある地区でも５％は考慮する。

　　２．金利上昇リスク（現在は超低金利であることから、必ず考慮すること）

　　・ローンの利子は金利とともに増える。
　　・予測が難しい。

　３．地震、火災等のリスク

　　・人災、天災など
　　・保険に加入して回避する。（木造は火災に弱い、ﾜﾝﾙｰﾑは地震に強いなどを考慮）

　４．老朽化

　　・中古を購入するのであれば、必ず修繕の履歴を確認すること。
　　・取得価格と利回りの兼ね合いで考える。 取得価格 利回り
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築 高い 低い（５％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中古 低い 高い（10％）

　５．管理業者

　　・入退去、ｸﾘｰﾆﾝｸﾞ、ﾘﾌｫｰﾑ、日々のﾒﾝﾃﾅﾝｽ、火災保険、滞納などは管理会社へ任せた方が良い。
　　・特に遠方の物件の場合、立会いや管理状況などをすぐ見に行けないので、管理業者は慎重に選ぶこと。

　　【契約方法】
　　　・集金代行（一般的で、上記全てを管理してくれる）
　　　・家賃保証（委託金が高い。丸々借り上げてくれる）
　　【選び方】
　　　・物件周辺のシェアを見る。（車で回り看板の数を見る）
　　　・地主に聞く（法務局で謄本を調べる。1件1000円）

　６．不動産価格低迷のリスク

　　・何年で返せるか？をまず考える ８％ １２−１３年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１０％ 　１０年
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１５％ 　　６年
　　・投資向きの物件
　　　ワンルームやアパート
　　　マイホームは向いていない（ファミリー向けマンション）

　７．低換金性のリスク

　　　・すぐ現金になりにくく、急ぐと安く売ることになる。
　　　・すぐに使うお金は回せ（さ）ない。

第５章　不動産投資７つのポイント

　１．投資は余裕資金で

　　・低換金性のリスクを考慮すること

　２．キャピタルゲインは狙わない

　　・長期で考える。まったく無いとは言えないが、不動産価格は下落傾向にあるため狙いにくい。

　３．表面利回りでなく実質利回りで

　　　【表面利回り】 通常表示されている利回り（１０％とあれば実質は５〜６％）
　　　　年間収入／物件価格
　　　【実質利回り】
　　　　実質収入／取得費総額
　　　　　実質収入とは
　　　　　　年間収入から物件を維持するのに必要な諸経費を差し引いたもの
　　　　　　　（固定資産税、管理費、修繕費、借入金利、仲介手数料など）
　　　　取得費総額とは
　　　　　　物件価格に各種の取得費用を加えたもの
　　　　　　　（移転登記の登録免許税、抵当権設定費用、取得税、仲介料、ローン費用など）

　　・回転収益（入退去時の礼金や契約更新時の更新料）が見込めるため、
　　　実質年利を上回る利回りを期待出来る場合もある。（出入りの早い大学近くのﾜﾝﾙｰﾑなど）
　　・この他マンションの場合は長期修繕費用がかかる場合がある。

　４．空室率

　　・人気のある地区でも５％は考慮すること。

　５．賃料設定について

　　・インターネット（イサイズ）、情報誌に出ている賃料より安く設定すること。

　６．管理者について

　　・入居者の募集、選定、賃貸契約、クレーム、トラブル対応、賃料回収、退去、建物の維持補修

　７．入居者について

　　・特定の団体など

第６章　不動産投資　購入にかかる費用

　１．仲介手数料

　　・物件価格の３％＋６万（税）
　　・値切ろう

　２．収入印紙

　　・1万５千円

　３．建物消費税

　　・ほとんどは含まれて表示されているが確認すること。個人間での取引ではかからない。

　４．登記料

　　・義務ではないが、第３者に対抗するために必要。物件の何％か

　５．ローンを組んだ場合

　　・事務手数料（銀行へ支払う）
　　・保証料（数万〜十数万）債務が無くなるわけではない、銀行への支払いが保証会社にかわるだけ。
　　・団体生命保険料（数万〜数十万）

　６．火災保険

　・数万〜数十万

　７．固定資産税精算金

　　・未払い分を払う
　　　　　　　　　　　　　　↑ここまでは購入時にかかる。
　　　　　　　　　　　　　　↓購入から４〜６ケ月後
　８．不動産取得税

　　※他にも、中古であればリフォーム代、申告時の税理士（１件くらいなら自分で行うこと）

第７章　不動産投資　ランニングコスト

　１．借入金元金
　　　ローンを組んだ場合
　２．借入金利息

　３．管理費

　　・管理代行、一括借り上げシステム
　　・地元の不動産屋はこれで収益をあげている

　４．修繕費（修繕積立金）

　　・リフォーム代金

　５．水道光熱費

　　・階段の電気、外水道（洗車）

　６．保険料

　　・地震、火災

　７．固定資産税

　　・マンションは高い
　　・都市計画税

第８章　不動産売買契約の注意点

　　☆契約、証明など全て書面で行うこと！
　　☆記名・押印したら後戻りはできません！

　１．手付解除（手付金は安く）

　　・買主からの解除（手付金を放棄する。）
　　売主が不動産業者の場合：契約の履行に着手するまで（登記or登記準備）
　　売主が不動産業者以外の場合：契約時に具体的に期日を決める
　　・売主からの解除（手付金倍返し）

　２．融資利用の特約（ローン条項）

　　・契約書に特約があるか確認すること
　　・ローンが通らなかった場合、白紙にできる。（１ケ月くらいかかる）
　　　　ローンが通ると銀行から通知がくる。

　３．契約違反

　　・引渡し、ローン、リフォーム、支払いの違反など
　　・催告 違反
　　　（配達証明付内容証明郵便） （違約金を契約書で定めておく。売買額の１０％〜２０％）

　４．引渡し前の滅失（火災・地震）など

　　・度合いにより白紙に戻せる。契約書に定める。話し合いもあり。
　　・民法では、契約してしまったら売買は必ず行わなければならない。

　５．保証または瑕疵（欠陥・欠点）担保責任
　　◎築15年以上のものは、瑕疵担保責任なし（特約ではずされている）

　　不動産業者が売主の場合
　　　・新築（保証10年）・・・主要構造部（骨組）、雨漏り防止（屋根・外壁）
　　　・中古（瑕疵担保責任２年）・・・一般的なもの（雨漏り・配管・白アリ）

　　不動産業者以外が売主の場合
　　　・義務はないが、通常は瑕疵担保責任２ケ月くらい。
　　　瑕疵部を書面などでもらい、了承済みの場合は範囲外となる。

　６．目に見えないところ

　　建物（雨漏り、白あり、腐食、傾き、給排水設備の故障、火災等の被害）
　　敷地（建物内で病気以外による死亡事件、他人の配管埋設（その逆）、地中の残存物（廃材））
　　土壌汚染、地盤の状況とその対策、近隣の建築計画、浸水、騒音、振動、臭気
　　電波障害、影響を及ぼすと思われる施設や団体、近隣との申し合わせ事項

　　地盤・・・ジオダス（ネット）で調査
　　平日、休日の昼と夜。合計４回見に行くこと

　　物件を決める

　１．物件に入れ込みすぎない

　　・投資判断を誤らない。（客観的に数字で分析すること）
　　・あくまでも投資対象として有利であるかを判断基準にすること。

　２・選球眼をつける

　　・条件を決めて、見合う物件を１５〜２０件見る。
　　自分なりに判断基準をつけ相場などを把握する。

　３．地元の情報

　　・タクシーや飲み屋などで景気を聞く。
　　・開発やマンション建設の予定などは、役所である程度は教えてもらえる。
　　（空き地や工業用地が多いと、マンション建設の可能性が高くなる。が逆に人が集まる傾向に
　　あるので、いちがいに「空室率があがる。賃料を下げなければならなくなる」とは言えない。）

　４．不動産屋

　　・投資物件に強い不動産屋をみつける。（広告）
　　・不動産管理をたくさん任されている不動産屋（看板確認・地主に聞く）
　　・売物件をたくさんもっている不動産屋（仲介業者をとおさず取引する）

　５．価格について

　　・不動産の価格は「感覚・厳密でない」ので、必ず値切ること。
　　・多くの物件に買い付け申し込みをする。物件ごとに売主の事情が違うので
　　表示上の価格より有利な取引ができる可能性がある。

　◎不動産評価方法

　　路線価（道路との接面の多少）
　　公示価格（国が毎年同じ場所で評価する）
　　基準地価（都道府県が毎年行う） 土地のみの評価
　　あくまでも目安

　今後。。。
　　土地のみの評価から建物重視の評価へ【収益還元法】
　　商業地はこの評価法がすでにとられているが住宅地はこれから移行していく。
　　不良債権処理には、この方法をすすめることが不可欠。

高校の同級生の義理のお父さんで、某鉄道会社の不動産部門に
勤務されていたのですが、５５歳で早期退社を選択し、個人で不動産屋を
はじめられたそうです。

不動産投資をしたいのですが・・・お伺いしたところ
概ね、先日参加した「不動産セミナー」で教えていただいた内容と
同じお答えでした。
ただ、資金の調達（銀行からの融資）に関してはセミナーで聞いていたよりも
かなり厳しいお話でした。

しげぞうの構想は、アパート１棟を購入し、そのうちの１戸を自分達の
住まいにする。というものだったのですが、その場合融資を受ける条件として
自己使用分が建物面積の１／３以上を占めなければならない。という
項目があるそうです。「資産活用型ローン」

また、個人がマンションを１棟買いする場合は、フリーで銀行に行っても
ほとんど受けてもらえないそうです。（当たり前ですね(^^ゞ）
銀行ローンについては、再度調べていただけるということでしたので
またご報告いたします。

今回のお話の締めくくりは、投資用不動産として「いい物件」は少ないが
まるっきり無いわけではない。しかし、出てくるのが明日か半年後か読めないので
焦らず、１年くらいかけるつもりでじっくり探した方が良いと思いますよ。
ということでした。

【追加情報です】　（2003/05）

資金不足のため、しばらくの間はビジネスと投資信託でがんばることにしました。

【追加情報です】　（2005/01）

資金はだいぶできたのですが、ビジネスがおもしろい！ですのでビジネスに再投資します。